مالکیت، کامل ترین حق مالی است که اشخاص ممکن است نسبت به اموال منقول یا غیر منقول داشته باشند. مطابق با ماده ۳۰ قانون مدنی هر مالک حق دارد نسبت به دارایی خود هر گونه تصرفی داشته باشد. مالکیت مالک نسبت به یک مال ممکن است در مورد عین، و یا منافع آن مال باشد. منظور از عین مال، موجودیت بیرونی مال است که آن را از دیگر اشیاء متمایز می سازد. مثلاً عین مال در مورد یک باب منزل مسکونی، بنای مشخصی می باشد که از آجر، آهن، چوب و … ساخته شده است. در مقابل منظور از منافع مال، قابلیت ها و استفاده های بالقوه ای هستند که ارزش اقتصادی داشته و در بسیاری از مواقع مورد معامله قرار می گیرند. برای مثال در مورد یک باب منزل مسکونی، حق سکونت، یکی از منافع مالی بنای مزبور محسوب می شود.
اثبات مالکیت یکی از موضوعات حقوقی اساسی در رابطه با اموال و دارایی های اشخاص در جامعه می باشد. مهمترین عامل تعیین کننده در نحوه اثبات مالکیت اموال، نوع اموالی می باشد که نسبت به آنها دعوای مالکیت طرح می گردد. از نظر یک تقسیم بندی اموال به منقول و غیر منقول تقسیم می گردند. اموال منقول اموالی هستند که بدون این که به خودشان یا محل قرار داشتن آنها آسیبی وارد شود، بتوان آن ها را از محل فعلی به جای دیگر انتقال داد. مداد، لباس و خودرو از اموال منقول به شمار می روند. در مقابل منظور از اموال غیر منقول اموالی می باشد که بدون آنکه به خودشان یا محل اتصالشان آسیبی وارد شود، نمی توان آنها را از محلشان جدا کرده و به جای دیگری انتقال داد. زمین اصلی ترین مال غیر منقول است. پُل، منزل، مغازه و … به اعتبار اتصالشان به زمین، به عنوان مصادیق اموال غیر منقول شناخته می شوند.
اثبات مالکیت اموال منقول و غیر منقول
مطابق با ماده ۳۵ قانون مدنی ایران، اثبات مالکیت اموال منقول اصولاً با استناد به قاعده ید صورت می گیرد. منظور از قاعده ید یا تصرف این است که هر کس مال منقولی را در دست داشته باشد، مالک آن مال محسوب می شود، مگر آنکه خلافش ثابت شود. بنابراین در مورد اموال منقول از قبیل کتاب و صندلی، از نظر قانون هر کسی که آن اموال را در تصرف داشته باشد، مالک آن محسوب می شود. ولیکن در خصوص برخی از دیگر اموال منقول مثل اتومبیل اثبات مالکیت این اموال با ارائه سند مالکیت صورت می گیرد.
در مورد اموال غیر منقول که اصطلاحاً ملک یا املاک نامیده می شوند، اثبات مالکیت ملک از اهمیت و ارزش اقتصادی بسیاری برخوردار است. با توجه به تصویب قوانین ثبتی متعدد، اصولاً می بایست در خصوص املاک، توسط دفاتر اسناد رسمی، سند مالکیت صادر گردد. با این حال دلایل اثبات مالکیت ملک، موارد متعددی را شامل می شود که در ادامه این نوشتار به بررسی برخی از مهمترین آنها می پردازیم.
برخی از راهکار های قانونی اثبات مالکیت ملک
مطابق با قانون ثبت، در مورد املاکی که فرایند ثبت در دفاتر ثبتی در مورد آنها سپری شده باشد، قانوناً مالکیت ملک با کسی است که در دفاتر ثبت به عنوان مالک شناخته شود. اگر نام شخصی به عنوان مالک در دفاتر ثبت اداره ثبت نوشته شده باشد، دفاتر اسناد رسمی مکلف اند مطابق با قانون، به نام مالک، سند مالکیت صادر کنند. سند مالکیت که امروزه در دو نوع تک برگ و دفترچه ای ( منگوله دار سیم و سرب) رواج دارد، مدرکی است که نشان از مالکیت مالک نسبت به ملک معینی دارد. با این حال موضوعی که در این خصوص باید در نظر داشت این است که لزوماً مالکیت ملک به نفع کسی که به نام او سند مالکیت صادر شده است، محقق نمی باشد. بلکه ممکن است با وجود صدور سند مالکیت به نام شخصی، مالکیت آن با طرح دعوای اثبات مالکیت ملک به نفع شخص دیگری ثابت گردد.
یکی از شیوه های اثبات مالکیت ملک بدون سند، ارائه مبایعه نامه، قولنامه، قرارداد و سایر مدارکی است که انعقاد عقد بیع را گواهی می دهد. در صورتی که در مرجع صلاحیت دار ثابت گردد که مالک ( کسی که سند مالکیت به نام او صادر شده ) با انعقاد عقد بیع، ملک خود را به دیگری فروخته، قانوناً مالکیت آن ملک متعلق به کسی می باشد که به موجب عقد بیع مالک شده است. در نتیجه کسی که مبایعه نامه یا قولنامه معتبری در دست دارد، می تواند از آن به عنوان سند مالکیت، در دادگاه صالح اقامه دعوا نماید.
شیوه طرح درخواست اثبات مالکیت ملک
طرح درخواست اثبات مالکیت ملک، توسط مدعی مالکیت به عنوان خواهان، و بر علیه متصرف فعلی یا مالک سابق به عنوان خوانده انجام می گیرد. با توجه به این که موضوع این دعوا اموال غیر منقول است، بنابراین طبق ماده ۳۲ قانون آیین دادرسی مدنی، خواهان می بایست به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه کند. این امر به دلیل وجود اصل صلاحیت محلی در مورد دعاوی مربوط به اموال غیر منقول در قانون ایران است. در نتیجه فرقی نمی کند، خوانده در کدام شهر اقامت داشته باشد، دادگاه صلاحیت دار برای رسیدگی به دعوای اثبات مالکیت ملک، دادگاه عمومی و حقوقی شهرستانی است که ملک در آنجا واقع می باشد. بر اساس قانون آیین دادرسی مدنی رسیدگی به دعوای اثبات مالکیت ملک، مستلزم نگارش و تقدیم دادخواست است. دادخواست برگه چاپی مخصوصی است که توسط خواهان یا نماینده او تنظیم شده و به دفتر دادگاه تحویل می گردد. در دادخواست موارد زیر باید قید گردد:
- نام، نام خانوادگی، نشانی و سایر اطلاعات شخصی خواهان.
- نام، نام خانوادگی، نشانی و سایر اطلاعات خوانده یا خواندگان.
- موضوع: دعوای اثبات مالکیت ملک
- بهای خواسته
- دلایل و مدارک مورد استناد، از قبیل مبایعه نامه، قولنامه، دست نوشته و … .
- در صورتی که دادخواست به نمایندگی یا وکالت از اصیل طرح شده باشد، مدرک اثبات کننده نمایندگی از قبیل وکالتنامه نیز می بایست در ضمن دادخواست به دفتر دادگاه تقدیم شود.
لازم به ذکر است که رسیدگی به دعوای اثبات مالکیت ملک، منوط به پرداخت مبلغی به عنوان هزینه دادرسی می باشد. در خصوص دعوای اثبات مالکیت ملک، هزینه دادرسی در مرحله نخستین مطابق با هزینه دادرسی دعاوی مالی از قرار سه درصد بهای خواسته خواهد بود.
اثبات مالکیت ملک بدون سند
همانطور که اشاره شد در بسیاری از موارد ممکن است اثبات مالکیت ملک بدون سند، انجام گیرد. در مورد املاکی که سند مالکیت ندارند، یا سند مالکیت آن مفقود شده و … قانوناً می بایست از دیگر شیوه های اثبات مالکیت استفاده کرد. به طور کلی مالکیت یک ملک حتی ممکن است با قول لفظی مالک آن به دیگری انتقال یابد. همچنین ممکن است با انعقاد قولنامه یا مبایعه نامه در دفاتر مشاورین املاک و یا به شیوه دست نویس، قرارداد بیع را منعقد نمود.
نحوه اثبات مالکیت ملک بدون سند، به این صورت است که مدعی مالکیت ملک می بایست به دادگاه محل مراجعه نموده و دادخواست تقدیم کند. در مورد املاکی که سند مالکیت آنها صادر نشده است، تصمیم گیرنده نهایی در خصوص اثبات مالکیت ملک بدون سند، قاضی دادگاه می باشد. دادگاه مدارک و مستندات هر کدام از طرفین را بررسی نموده و بر مبنای آن رای اعلامی صادر می کند. رسیدگی به دعوای اثبات مالکیت ملک، مطابق با قانون آیین دادرسی مدنی انجام می گیرد. علاوه بر اسناد و مدارک، دادگاه ممکن است قرار کارشناسی، معاینه محل و … صادر کند. چنانچه هر کدام از طرفین دعوای اثبات مالکیت ملک برای اثبات ادعای خود به شهادت شهود استناد نماید، دادگاه موظف به بررسی است. همچنین طرف مقابل می تواند شهود طرف مقابل را جرح نماید، یعنی نسبت به صلاحیت شهود برای شهادت دادن، ایراد وارد کند.
اثبات مالکیت ملک با شهود، مستلزم اعلام نام، نام خانوادگی و سایر مشخصات هویتی شاهد است. همچنین کسی که در دعوای اثبات مالکیت ملک به شهادت شهود استناد می کند، می بایست نشانی محل اقامت شاهد مورد نظر را نیز به دادگاه اعلام نماید. تکلیف مدعی به اعلام نشانی محل اقامت شاهد، به این خاطر است که برای احضار شاهد می بایست ابلاغیه در محل اقامات او تحویل گردد.
شیوه اثبات مالکیت ملک قولنامه ای
چنانچه ملکی فاقد سند مالکیت باشد، انتقال آن معمولاً به شیوه قولنامه ای و با نگارش مبایعه نامه صورت می گیرد. مبایعه نامه معمولاً در دفاتر مشاور املاک، بر روی برگه های چاپی مخصوص و در سه نسخه تنظیم می گردد. خریدار و فروشنده ملک بدون سند، تعهدات، زمان و نحوه اجرای آن را با تنظیم مبایعه نامه تعیین می کنند. با استناد به ماده ۱۰ قانون مدنی و اصل آزادی قراردادی، طرفین بیع می توانند در ضمن مبایعه نامه، به طور آزاد بر سر نحوه اجرای تعهدات توافق نمایند. بنابراین در صورتی که در مبایعه نامه قید شده باشد که مالکیت ملک از همان ابتدای امضای مبایعه نامه به خریدار تعلق یابد، خریدار می تواند به استناد مبایعه نامه، دادخواست اثبات مالکیت ملک قولنامه ای را طرح نماید.
اصولاً اثبات مالکیت ملک قولنامه ای، با توجه به مفاد و مندرجات قولنامه (مبایعه نامه) انجام می گیرد. در این روش دادگاه با توجه به مفاد قرارداد، عرف محل وقوع قرارداد و سایر ادله و قرائن، در خصوص دعوای اثبات مالکیت ملک مورد دعوا تعیین تکلیف می نماید. در مورد اثبات مالکیت ملک قولنامه ای باید در نظر داشت، حکم دادگاه در این خصوص اعلامی است. منظور از حکم اعلامی، حکمی است که یک وضعیت حقوقی مثل مالکیت را اعلام می کند. در واقع حکم اعلامی خبر از وجود یک موقعیت حقوقی می دهد، و خود به تنهایی ایجاد کننده موقعیت حقوقی نیست. بنابراین در صورتی که دادگاه حکم به مالکیت خریدار نسبت به ملک را صادر کند، مالکیت خریدار نسبت به ملک از روز انعقاد قرارداد بیع برقرار خواهد بود، و نه از روز صدور حکم دادگاه. در نتیجه چنانچه از فاصله انعقاد عقد بیع تا زمان صدور حکم مالکیت خریدار، ملک دارای منافعی از قبیل میوه باشد، متعلق به خریدار خواهد بود.
چگونگی اثبات مالکیت ملک اوقافی
اثبات مالکیت ملک اوقافی از نظر حقوقی غیر ممکن نیست. ولیکن باید در نظر داشت که به طور کلی ملک وقف شده، مالک مستقلی ندارد. در واقع عقد وقف به معنای حبس کردن مالکیت مال است. یعنی در صورتی که ملکی وقف گردد، مالکیت مالک نسبت به آن زائل شده، ولیکن به مالکیت افراد جدیدی نیز نمی رسد. بلکه در عالم اعتبارات مالکیت ملک وقف شده، متعلق به کسی نیست، بلکه تنها منافعی که از ملک حاصل می شود، در راه معینی که مالک تعیین نموده، هزینه می شود. بنابراین هر چند املاک اوقافی ارزش اقتصادی دارند، اما مالک خاصی ندارند و در واقع مالکیت این اموال حبس گردیده است.
وقف یکی از عقود اسلامی بوده و معمولاً با اهداف خیرخواهانه از قبیل منافع عمومی، رشد دانش و … انجام می گیرد. با توجه به افرادی که منافع ملک وقف شده به آنها میرسد، وقف ممکن است بر محصور و یا بر غیر محصور باشد. منظور از وقف بر محصور این است که تعداد افرادی که از منافع مال موقوفه استفاده می کنند، محصور و قابل شمارش باشند. مثلاً ممکن است مالک یک باشگاه ورزشی، منافع آن را وقف اعضای یک تیم فوتبال مشخص بکند. در مقابل منظور از وقف بر غیر محصور این است که افرادی که منافع وقف برای آنها تعیین شده است، غیر قابل شمارش باشد. مثلاً ممکن است مالک یک کارخانه کلیه منافع آن را در راه حمایت از زوجین جوان وقف کرده باشد. در این صورت با توجه به این که همسران جوان قابل شمارش نیستند، وقف بر غیر محصور محسوب می شود.
نکات پایانی در خصوص مالکیت
مالکیت ملک، یک موضوع اعتباری است. یعنی در عالم اعتبارات مطرح می شود، نه در عالم واقع. بنابراین لزوماً کسی که متصرف یک ملک است، مالک آن ملک محسوب نمی شود. چرا که ممکن است مالکیت ملک متعلق به شخص دیگری باشد، ولی به جهتی مثل انعقاد قرارداد اجاره، فعلاً در تصرف مستاجر قرار دارد. یکی از نتیجه های مهم اعتباری بودن مالکیت این است که با فروش ملک، مالکیت آن از همان ابتدا به خریدار انتقال می یابد، حتی اگر فروشنده ملک را به خریدار تحویل نداده باشد.
نحوه پیگیری پرونده های ملکی
پرونده های ملکی یکی از پرونده های پر تکرار در دادگستری است. دعاوی ملکی در اثر ارتباط شخص با اموال غیر منقول به وجود می آیند. اموالی که امکان جا به جایی آن وجود نداشته باشد را غیر منقول می گویند. افراد مختلف مانند مالک و شخص ثالث درباره این گونه اموال حق و حقوقی دارند. از جمله حقوق مالک تصرف و مالکیت می باشد.
در پرونده های ملکی شخص ثالث نیز ممکن است ورود پیدا کند. به طور مثال درباره اموال غیر منقولی که وقف شده باشد، شخص ثالث از حق وقف برخوردار است. همچنین زمانی که اموال غیر منقول طی قرارداد سرقفلی یا اجاره در تصرف شخص دیگری در آید، این شخص درباره مال مذکور حق و حقوقی پیدا می کند.
وکیل متخصص در پرونده های ملکی
برای پیگیری پرونده های ملکی باید به سراغ وکیل متخصص رفت. این گونه پرونده ها دارای ظرافت و پیچیدگی های زیادی است و آیین دادرسی مربوط به خود را دارد.
وکیل ملکی با اشراف به مواد قانونی مختلف، آرا وحدت رویه صادره از دیوان عالی کشور، نظرات مشورتی و… پرونده ملکی را پیگیری می کند. ارتباطات و تعاملات گسترده وکیل در این باره اهمیت زیادی دارد. وکیل با نهاد ها و اشخاص مختلف ارتباط برقرار می کند و درباره صحت و سقم اسناد، نوع کاربری ملک، کد رهگیری و … اطلاعات لازم را به دست می آورد.
در پرونده های ملکی جمع آوری اسناد و مدارک اهمیت زیادی دارد. وکیل در اسرع وقت لایحه دفاعیه قوی نگارش می کند. اتلاف وقت در این گونه دعاوی ممکن است منجر به توقیف ملک یا مصادره آن شود. به همین دلیل باید پرونده ملکی را به وکیل متخصص سپرد.
مرجع صالح برای رسیدگی به دعاوی ملکی
پرونده های ملکی ممکن است در مراجع کیفری، حقوقی و ثبتی مورد پیگیری مواقع شوند. با توجه به موضوع پرونده هر کدام از دادگاه های حقوقی، کیفری و مراجع ثبتی صالح به رسیدگی می باشند. در برخی از پرونده ها امکان طرح موضوع در دادگاه کیفری وجود ندارد و در برخی دیگر پیگیری کردن از طریق دادگاه حقوقی نتیجه بهتری خواهد داشت.
بنابراین تشخیص این امر که پرونده های ملکی باید در کدام مرجع قانونی مطرح شود با وکیل خبره می باشد. اما از نظر محل طرح شکایت، دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی است. در صورتی که عملیات ثبتی ملک پایان یافته باشد، اداره ثبت اسناد رسمی محل وقوع ملک به پرونده اختلاف ملکی رسیدگی می کند.
به این دلیل دادگاه محل وقوع ملک در پرونده های ملکی صالح به رسیدگی است که سایر امور حقوقی مربوط به ملک با سرعت بیشتری انجام می شود. به طور مثال در بیشتر دعاوی ملکی پرونده به کارشناسی ارجاع داده خواهد شد. در این صورت کارشناس فورا در محل وقوع ملک حاضر شده و گزارش خود را ارائه می کند و از اطاله دادرسی جلوگیری می نماید.
نحوه نگارش دادخواست دعاوی ملکی
در پرونده های ملکی وکیل ابتدا اختلاف حقوقی را مورد بررسی قرار می دهد سپس با توجه به مدارک و مستندات موجود به نگارش دادخواست ملکی می پردازد. بررسی صحت و سقم اسناد اهمیت زیادی دارد. وکیل با استعلام از مراجع قانونی درباره مدارک موجود اطلاعات دقیقی به دست می آورد.
پرونده های ملکی بسته به اینکه کیفری، حقوقی یا ثبتی هستند آیین دادرسی مختص خود را دارند. وکیل تمام نکات قانونی را در پیگیری چنین پرونده هایی لحاظ خواهد کرد. مزیت سپردن پرونده به وکیل ملکی آن است که از پرداختن به امور موازی در مسیر دادرسی جلوگیری خواهد شد.
برای پیگیری پرونده های ملکی نیاز به سعه صدر و صبوری است. وکیل پرونده ملکی با پشتکار و تلاش دلایل محکمه پسند را جمع آوری کرده و موکل خود را برای حضور در جلسات دادرسی آماده می کند.
در نگارش دادخواست دعاوی ملکی استناد به مواد قانونی مختلف باید مورد توجه قرار گیرد. وکیل باید بتواند مقام قضایی را اقناع نماید به همین دلیل اشراف به موضوعات مختلف و آشنایی با قوانین و آیین نامه های ثبتی در این باره راهگشا می باشد.
انواع پرونده های ملکی
پرونده های ملکی انواع مختلفی دارد. به طور مثال دعوی الزام به تنظیم سند رسمی، دعوی ابطال قرارداد، دعوی مطالبه اجرت المثل، دعوی تخلیه ید، دعوی اثبات وقفیت، دعوی ابطال وقفیت، دعوی خیانت متولی، دعوی انتصاب متولی، دعوی فروش مال غیر، دعوی استرداد ملک، دعوی رفع مزاحمت و… از جمله دعاوی است که حول اموال غیر منقول در دادگستری مطرح می شود.
همانطور که ملاحظه می شود پرونده های ملکی ممکن است درباره مالکیت یا حق استفاده و بهره برداری از آن باشد. یکی از دعاوی که در دادگستری شایع می باشد دعوی خلع ید، دعوی تخلیه ید و دعوی تصرف عدوانی است.
این سه دعوی شباهت های زیادی به هم دارند اما تفاوت هایی نیز با یکدیگر خواهند داشت. تشخیص نوع دعوی با وکیل ملکی است. به این ترتیب پس از مطالعه پرونده و تشخیص اینکه اختلاف درباره چیست لایحه دفاعیه قوی تنظیم خواهد کرد. در زیر درباره این سه دعوی توضیحاتی ارائه می شود.
پرونده خلع ید: دعوی خلع ید زمانی مطرح می شود که شخص از ابتدا مالک ملک بوده است اما شخص دیگری آن را غصب نموده باشد. در اینجا خواهان باید ابتدا مالکیت خود را بر ملک اثبات نماید و سپس خلع ید خوانده را از دادگاه بخواهد.
پرونده تخلیه ید: دعوی تخلیه ید در روابط موجر و مستاجر به وجود می آید. به این ترتیب که ابتدا تصرف خوانده به صورت قانونی و طبق قرارداد بوده است اما خواهان ادعا دارد که بعد از پایان قرارداد ادامه تصرفات شخص غیر قانونی است. ممکن است در مقام دفاع خوانده ادعای ابطال قرارداد یا انتقال ملک پس از پایان قرارداد را داشته باشد.
پرونده تصرف عدوانی: در پرونده تصرف عدوانی غاصب ملک دیگری را تصرف کرده است. تفاوت این نوع دعوی با دعوی خلع ید آن است که در خلع ید خواهان باید حتما مالکیت خود را اثبات نماید. اما در تصرف عدوانی خواهان باید سبق تصرفات خود را اثبات کرده و نیاز به ارائه سند مالکیت نیست.
برای پیگیری پرونده های ملکی نکات حقوقی مختلف باید مد نظر قرار داده شود. وکیل ملکی پس از جمع آوری مدارک مستند لایحه دفاعیه را نگارش می کند و از تضییع حقوق موکل خود جلوگیر خواهد کرد.
نحوه پیگیری پرونده های ملکی
پرونده های ملکی یکی از پرونده های پر تکرار در دادگستری است. دعاوی ملکی در اثر ارتباط شخص با اموال غیر منقول به وجود می آیند. اموالی که امکان جا به جایی آن وجود نداشته باشد را غیر منقول می گویند. افراد مختلف مانند مالک و شخص ثالث درباره این گونه اموال حق و حقوقی دارند. از جمله حقوق مالک تصرف و مالکیت می باشد.
در پرونده های ملکی شخص ثالث نیز ممکن است ورود پیدا کند. به طور مثال درباره اموال غیر منقولی که وقف شده باشد، شخص ثالث از حق وقف برخوردار است. همچنین زمانی که اموال غیر منقول طی قرارداد سرقفلی یا اجاره در تصرف شخص دیگری در آید، این شخص درباره مال مذکور حق و حقوقی پیدا می کند.
وکیل متخصص در پرونده های ملکی
برای پیگیری پرونده های ملکی باید به سراغ وکیل متخصص رفت. این گونه پرونده ها دارای ظرافت و پیچیدگی های زیادی است و آیین دادرسی مربوط به خود را دارد.
وکیل ملکی با اشراف به مواد قانونی مختلف، آرا وحدت رویه صادره از دیوان عالی کشور، نظرات مشورتی و… پرونده ملکی را پیگیری می کند. ارتباطات و تعاملات گسترده وکیل در این باره اهمیت زیادی دارد. وکیل با نهاد ها و اشخاص مختلف ارتباط برقرار می کند و درباره صحت و سقم اسناد، نوع کاربری ملک، کد رهگیری و … اطلاعات لازم را به دست می آورد.
در پرونده های ملکی جمع آوری اسناد و مدارک اهمیت زیادی دارد. وکیل در اسرع وقت لایحه دفاعیه قوی نگارش می کند. اتلاف وقت در این گونه دعاوی ممکن است منجر به توقیف ملک یا مصادره آن شود. به همین دلیل باید پرونده ملکی را به وکیل متخصص سپرد.
مرجع صالح برای رسیدگی به دعاوی ملکی
پرونده های ملکی ممکن است در مراجع کیفری، حقوقی و ثبتی مورد پیگیری مواقع شوند. با توجه به موضوع پرونده هر کدام از دادگاه های حقوقی، کیفری و مراجع ثبتی صالح به رسیدگی می باشند. در برخی از پرونده ها امکان طرح موضوع در دادگاه کیفری وجود ندارد و در برخی دیگر پیگیری کردن از طریق دادگاه حقوقی نتیجه بهتری خواهد داشت.
بنابراین تشخیص این امر که پرونده های ملکی باید در کدام مرجع قانونی مطرح شود با وکیل خبره می باشد. اما از نظر محل طرح شکایت، دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی است. در صورتی که عملیات ثبتی ملک پایان یافته باشد، اداره ثبت اسناد رسمی محل وقوع ملک به پرونده اختلاف ملکی رسیدگی می کند.
به این دلیل دادگاه محل وقوع ملک در پرونده های ملکی صالح به رسیدگی است که سایر امور حقوقی مربوط به ملک با سرعت بیشتری انجام می شود. به طور مثال در بیشتر دعاوی ملکی پرونده به کارشناسی ارجاع داده خواهد شد. در این صورت کارشناس فورا در محل وقوع ملک حاضر شده و گزارش خود را ارائه می کند و از اطاله دادرسی جلوگیری می نماید.
نحوه نگارش دادخواست دعاوی ملکی
در پرونده های ملکی وکیل ابتدا اختلاف حقوقی را مورد بررسی قرار می دهد سپس با توجه به مدارک و مستندات موجود به نگارش دادخواست ملکی می پردازد. بررسی صحت و سقم اسناد اهمیت زیادی دارد. وکیل با استعلام از مراجع قانونی درباره مدارک موجود اطلاعات دقیقی به دست می آورد.
پرونده های ملکی بسته به اینکه کیفری، حقوقی یا ثبتی هستند آیین دادرسی مختص خود را دارند. وکیل تمام نکات قانونی را در پیگیری چنین پرونده هایی لحاظ خواهد کرد. مزیت سپردن پرونده به وکیل ملکی آن است که از پرداختن به امور موازی در مسیر دادرسی جلوگیری خواهد شد.
برای پیگیری پرونده های ملکی نیاز به سعه صدر و صبوری است. وکیل پرونده ملکی با پشتکار و تلاش دلایل محکمه پسند را جمع آوری کرده و موکل خود را برای حضور در جلسات دادرسی آماده می کند.
در نگارش دادخواست دعاوی ملکی استناد به مواد قانونی مختلف باید مورد توجه قرار گیرد. وکیل باید بتواند مقام قضایی را اقناع نماید به همین دلیل اشراف به موضوعات مختلف و آشنایی با قوانین و آیین نامه های ثبتی در این باره راهگشا می باشد.
انواع پرونده های ملکی
پرونده های ملکی انواع مختلفی دارد. به طور مثال دعوی الزام به تنظیم سند رسمی، دعوی ابطال قرارداد، دعوی مطالبه اجرت المثل، دعوی تخلیه ید، دعوی اثبات وقفیت، دعوی ابطال وقفیت، دعوی خیانت متولی، دعوی انتصاب متولی، دعوی فروش مال غیر، دعوی استرداد ملک، دعوی رفع مزاحمت و… از جمله دعاوی است که حول اموال غیر منقول در دادگستری مطرح می شود.
همانطور که ملاحظه می شود پرونده های ملکی ممکن است درباره مالکیت یا حق استفاده و بهره برداری از آن باشد. یکی از دعاوی که در دادگستری شایع می باشد دعوی خلع ید، دعوی تخلیه ید و دعوی تصرف عدوانی است.
این سه دعوی شباهت های زیادی به هم دارند اما تفاوت هایی نیز با یکدیگر خواهند داشت. تشخیص نوع دعوی با وکیل ملکی است. به این ترتیب پس از مطالعه پرونده و تشخیص اینکه اختلاف درباره چیست لایحه دفاعیه قوی تنظیم خواهد کرد. در زیر درباره این سه دعوی توضیحاتی ارائه می شود.
پرونده خلع ید: دعوی خلع ید زمانی مطرح می شود که شخص از ابتدا مالک ملک بوده است اما شخص دیگری آن را غصب نموده باشد. در اینجا خواهان باید ابتدا مالکیت خود را بر ملک اثبات نماید و سپس خلع ید خوانده را از دادگاه بخواهد.
پرونده تخلیه ید: دعوی تخلیه ید در روابط موجر و مستاجر به وجود می آید. به این ترتیب که ابتدا تصرف خوانده به صورت قانونی و طبق قرارداد بوده است اما خواهان ادعا دارد که بعد از پایان قرارداد ادامه تصرفات شخص غیر قانونی است. ممکن است در مقام دفاع خوانده ادعای ابطال قرارداد یا انتقال ملک پس از پایان قرارداد را داشته باشد.
پرونده تصرف عدوانی: در پرونده تصرف عدوانی غاصب ملک دیگری را تصرف کرده است. تفاوت این نوع دعوی با دعوی خلع ید آن است که در خلع ید خواهان باید حتما مالکیت خود را اثبات نماید. اما در تصرف عدوانی خواهان باید سبق تصرفات خود را اثبات کرده و نیاز به ارائه سند مالکیت نیست.
برای پیگیری پرونده های ملکی نکات حقوقی مختلف باید مد نظر قرار داده شود. وکیل ملکی پس از جمع آوری مدارک مستند لایحه دفاعیه را نگارش می کند و از تضییع حقوق موکل خود جلوگیر خواهد کرد.
چرا باید وکیل خود را از موسسه حقوقی دادیاران عدالت پرور انتخاب کنیم؟
موسسه حقوقی دادیاران عدالت پرور یکی از موسسه های حقوقی برتر در استان تهران است. در این موسسه تعداد زیادی از وکلای پایه یک دادگستری با یک دیگر همکاری می کنند. علاوه بر این، در این موسسه تعداد زیادی مشاور حقوقی در حال فعالیت است. موکلین می توانند با مراجعه حضوری و یا برقراری تماس تلفنی با آن ها ارتباط برقرار کنند. مشاوران موسسه با تنظیم زمان ملاقات حضوری، با موکل جلسات مشاوره حضوری برقرار می کنند. در این جلسات موکل می تواند تمام سوالات خود را مطرح کند و پاسخ آن ها را از مشاوران موسسه دریافت کند.
:: برچسب‌ها:
وکیل ,
وکیل پایه یک دادگستری ,
وکیل ملکی ,
موسسه حقوقی ,
وکیل حقوقی ,
:: بازدید از این مطلب : 449
|
امتیاز مطلب : 0
|
تعداد امتیازدهندگان : 0
|
مجموع امتیاز : 0
عضو شوید
عضویت سریع
آمار مطالب
آمار بازدید
